Teilverkauf: Was die Werbung verspricht und was wirklich dahintersteckt
Liquidität aus dem Haus, ohne auszuziehen: So wirbt die Teilverkauf-Branche. Das Modell hat seinen Preis, und der steht selten in der Anzeige. Hier ist die ehrliche Rechnung.
Wie der Teilverkauf funktioniert
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Anteil Ihrer Immobilie, meist zwischen 10 und 50 Prozent, an einen Anbieter und erhalten dafür Geld. Sie bleiben wohnen und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil, ähnlich einer Miete. Beim späteren Gesamtverkauf wird abgerechnet.
Das klingt nach einer eleganten Lösung, und genau so wird es beworben: schnelle Liquidität, im eigenen Zuhause bleiben, flexibel bleiben. Die Anbieter richten sich gezielt an Eigentümer ab 60, deren Vermögen im Haus steckt.
Verbraucherschützer und die Finanzaufsicht BaFin sehen das Modell seit Jahren kritisch. Nicht weil es Betrug wäre, sondern weil die Gesamtkosten hoch und schwer durchschaubar sind. Schauen wir auf die Zahlen.
Die Kosten, die selten in der Werbung stehen
Das Nutzungsentgelt. Meist drei bis fünf Prozent des ausgezahlten Betrags pro Jahr, oft nur für wenige Jahre festgeschrieben und danach steigend. Wer 200.000 Euro erhält, zahlt schnell 500 bis 800 Euro im Monat, dauerhaft.
Das Durchführungsentgelt. Beim späteren Gesamtverkauf verlangen viele Anbieter zusätzlich mehrere Prozent des gesamten Verkaufspreises als Gebühr.
Die Instandhaltung. Reparaturen, Dach, Heizung: Diese Kosten tragen in der Regel Sie allein weiter, obwohl Ihnen nur noch ein Teil des Hauses gehört.
Das Wertsicherungsversprechen. Viele Verträge garantieren dem Anbieter beim Endverkauf einen Mindesterlös auf seinen Anteil, auch wenn der Markt gefallen ist. Das Risiko liegt dann bei Ihnen und Ihren Erben.
Rechnet man alles zusammen, ist der Teilverkauf in vielen Fällen die teuerste Form, Liquidität aus der Immobilie zu holen.
Die Alternativen, die Sie kennen sollten
Der Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht. Sie verkaufen ganz, behalten aber notariell gesichert das lebenslange Wohnrecht. Sie bekommen weniger als den vollen Marktwert, dafür einmal sauber abgerechnet, ohne monatliche Entgelte und ohne Instandhaltungsrisiko.
Verkauf und Rückanmietung. Voller Verkaufserlös, danach wohnen Sie als Mieter mit klarem Mietvertrag. Volle Transparenz über die Kosten.
Ein Bankdarlehen im Alter. Bei ausreichender Rente kann eine klassische Beleihung günstiger sein als jedes Verrentungsmodell. Hier hilft mein Finanzierungsnetzwerk mit einer ehrlichen Prüfung.
Der klassische Verkauf und kleiner wohnen. Oft die wirtschaftlich beste Lösung: voller Erlös, keine laufenden Verpflichtungen, eine Wohnung, die zum jetzigen Leben passt. Wie ein solcher Umzug würdevoll gelingt, lesen Sie in meinem Ratgeber zum Seniorenumzug.
Meine ehrliche Einschätzung
Es gibt Situationen, in denen ein Teilverkauf vertretbar sein kann, etwa wenn kurzfristig Liquidität gebraucht wird und alle Alternativen geprüft und verworfen wurden. Für die meisten Eigentümer, die ich berate, gibt es aber günstigere und transparentere Wege.
Und falls Ihnen ein Teilverkauf-Anbieter bereits ein Angebot gemacht hat: Bringen Sie es gern mit. Ein zweites Paar Augen auf den Vertrag hat noch niemandem geschadet.
Häufige Fragen zum Teilverkauf
Ist der Teilverkauf seriös?
Die großen Anbieter arbeiten legal und mit notariellen Verträgen. Kritisch sind die Kosten: Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt, Instandhaltung und Wertsicherungsklauseln machen das Modell in Summe oft sehr teuer. Verbraucherschützer und BaFin raten zu genauer Prüfung.
Was kostet ein Teilverkauf wirklich?
Neben dem laufenden Nutzungsentgelt von meist drei bis fünf Prozent pro Jahr auf den ausgezahlten Betrag fallen beim Endverkauf oft mehrere Prozent Durchführungsentgelt an, dazu tragen Sie die Instandhaltung allein. Über zehn Jahre summiert sich das häufig auf deutlich mehr als ein Kredit kosten würde.
Welche Alternative ist besser?
Das hängt vom Ziel ab. Für maximale Liquidität mit Wohnsicherheit ist oft der Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch die transparentere Lösung, für maximale Freiheit der Vollverkauf mit anschließendem kleinerem Wohnen. Ich rechne Ihnen die Varianten ehrlich durch.
Ich habe schon ein Angebot eines Teilverkauf-Anbieters. Prüfen Sie das?
Ja, gern. Bringen Sie das Angebot mit, ich stelle ihm den Marktwert Ihrer Immobilie und die Alternativen gegenüber. Kostenlos und unverbindlich, damit Sie mit echten Zahlen entscheiden können.
Kann ich einen Teilverkauf rückgängig machen?
Ein Rückkauf des verkauften Anteils ist meist möglich, aber teuer, da erneut Kosten und der aktuelle Anteilswert anfallen. Deshalb gilt: lieber vorher gründlich rechnen als hinterher zurückkaufen.
Lassen Sie uns Ihre Situation kurz einordnen.
Schreiben Sie mir 4 Zeilen: Stadtteil, Objektart, grobe Größe, Zeithorizont. Ich melde mich mit den nächsten sinnvollen Schritten. Unverbindlich. Kein Spam. Kein Druck.
