Ein Mehrfamilienhaus verkauft man nicht mit schönen Fotos, sondern mit sauberen Zahlen: Mietaufstellung, Nebenkosten, Zustand, Potenzial. Ich vermiete seit 2003 eigene Wohnungen und spreche die Sprache der Käufer, weil es meine eigene ist.
Kapitalanleger rechnen im Ertragswert: Jahresnettokaltmiete mal Faktor, korrigiert um Zustand, Mietniveau und Potenzial. Liegt die Bestandsmiete deutlich unter dem Marktniveau, ist das kein Makel, sondern ein Verkaufsargument, wenn man es richtig darstellt. Genauso ehrlich gehört ein Sanierungsstau in die Rechnung, bevor ihn der Käufer hineinverhandelt.
Ich erstelle Ihnen eine Bewertung, die beides abbildet: den heutigen Ertrag und das, was in dem Haus steckt.
Viele Eigentümer möchten nicht, dass Mieter und Nachbarn vom Verkauf aus dem Portal erfahren. Ein Mehrfamilienhaus lässt sich diskret vermarkten: gezielte Ansprache geprüfter Anleger aus meinem Netzwerk, Unterlagen erst nach Vertraulichkeitszusage, Besichtigungen als angekündigte Objektbegehung statt Massentermin.
Die Mietverhältnisse laufen dabei einfach weiter: Kauf bricht nicht Miete, für Ihre Mieter ändert sich nur der Absender der Nebenkostenabrechnung.
Ich bin Diplom-Kauffrau (FH), vermiete seit 2003 eigene Wohnungen, betreue eine Business-WG und habe im Leerstandsmanagement mehr als 120 Einheiten verantwortet. Ihr Käufer wird rechnen, ich rechne vor. Welche Unterlagen ein Anleger sehen will, stelle ich mit Ihnen zusammen: Mietaufstellung, Nebenkostenübersicht, Versicherungen, Modernisierungshistorie und Energieausweis. Zur Vorbereitung lohnt auch ein Blick in meinen Ratgeber Immobilienverkauf vorbereiten.
Über den Ertragswert: Jahresnettokaltmiete mal marktüblichem Faktor, angepasst an Zustand, Lage und Mietpotenzial. Dazu kommt der Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen ähnlicher Häuser in Hamburg.
Eine Pflicht zur Vorabinformation gibt es in der Regel nicht, die Mietverhältnisse gehen unverändert auf den Käufer über. Für Besichtigungen brauchen wir die Mieter aber als Partner, deshalb empfehle ich einen offenen, gut getimten Umgang. Wie das abläuft, besprechen wir vorab.
Ja. Gerade bei Mehrfamilienhäusern verkaufe ich bevorzugt diskret über die direkte Ansprache geprüfter Kapitalanleger. Das Haus taucht dann in keinem Portal auf.
Leerstand drückt den Ertragswert, eröffnet aber auch Chancen: Er kann für Eigennutzer oder für eine Neuvermietung zum Marktpreis interessant sein. Aus dem Leerstandsmanagement von über 120 Einheiten weiß ich, wie man beides bewertet und argumentiert.
Schreiben Sie mir 4 Zeilen: Stadtteil, Objektart, grobe Größe, Zeithorizont. Ich melde mich mit den nächsten sinnvollen Schritten. Unverbindlich. Kein Spam. Kein Druck.
