Für Eigentümer in Hamburg

Du willst verkaufen. Und irgendwer hat dir gesagt, das geht nicht.

Dreißig Sätze, die Eigentümer vom Verkauf abhalten. Und was davon wirklich stimmt.

Nina Klein
Immobilienberaterin in Hamburg, seit 2003 selbst Eigentümerin

30 Blockaden
Sortiert nach Situation
Stand September 2026

Wenn du gerade wenig Zeit hast

Das meiste verhindert keinen Verkauf. Es verändert den Preis oder den Käuferkreis. Ein Unterschied, den fast niemand macht.
Was wirklich blockiert, sind fehlende Unterschriften. Nicht fehlende Erlaubnis. Wer allein im Grundbuch steht, kann fast immer verkaufen.
Verschweigen ist die teuerste Variante. Offenlegen kostet einmal einen Preisabschlag. Verschweigen kann Jahre später die Rückabwicklung kosten.

Erbe und Rechte im Grundbuch

Wenn andere schon etwas unterschrieben haben

Was du denkst	Was tatsächlich gilt
Es steht im Testament, also gehört es schon den Kindern.	Solange du lebst, gehört es dir. Ein Testament regelt den Todesfall, es bindet dich zu Lebzeiten nicht.
Wir haben einen Erbvertrag, damit geht gar nichts mehr.	Der bindet stärker als ein Testament, regelt aber die Erbfolge, nicht dein Handeln zu Lebzeiten. Verkaufen geht meistens, verschenken wird eng.
Einer aus der Erbengemeinschaft blockiert.	Für den Hausverkauf braucht es alle. Aber jeder kann seinen Anteil verkaufen, und jeder kann die Auseinandersetzung verlangen.
Ohne Erbschein geht nichts.	Oft doch. Bei notariellem Testament mit Eröffnungsprotokoll reicht das dem Grundbuchamt häufig. Bei handschriftlichem meist nicht.
Im Grundbuch steht noch meine Mutter.	Das Eigentum ist mit dem Erbfall auf dich übergegangen, das Grundbuch hinkt nur hinterher. Es muss vorher berichtigt werden, mehr nicht.
Meine Eltern haben Nießbrauch.	Verkaufen darfst du, das Recht bleibt stehen. Nur kauft das kaum jemand. Deshalb wird es fast immer gegen Abfindung gelöscht.
Da ist ein lebenslanges Wohnrecht drin.	Verkauf möglich, das Recht geht auf den Käufer über. Der Preis sinkt, weil die Nutzung eingeschränkt ist. Anleger mit langem Atem kaufen so etwas.
Mein Vater kann nicht mehr unterschreiben.	Mit notarieller Vorsorgevollmacht geht es. Ohne braucht es Betreuung und Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das dauert Monate.

Ausführlich dazu: Geerbte Immobilie in Hamburg · Immobilie übertragen

Schulden und Finanzierung

Wenn Geld auf der Immobilie liegt

Was du denkst	Was tatsächlich gilt
Da liegt noch eine Grundschuld drauf.	Der Normalfall. Der Notar löst sie über den Kaufpreis ab, die Bank erteilt die Löschungsbewilligung. Du musst vorher nichts tilgen.
Mein Kredit läuft noch zehn Jahre.	Verkauf möglich. Die Bank berechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen. Je kürzer die Restlaufzeit, desto kleiner.
Die Vorfälligkeit frisst alles auf.	Selten. Lass sie ausrechnen, bevor du wegen einer geschätzten Summe gar nicht verkaufst. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung entfällt sie.
Es läuft schon eine Zwangsversteigerung.	Bis zum Zuschlag kannst du freihändig verkaufen, und das bringt fast immer mehr als der Termin. Hier zählt jede Woche.

Ausführlich dazu: Die sieben teuersten Verkäuferfehler

Zustand des Hauses

Wenn am Objekt etwas nicht stimmt

Was du denkst	Was tatsächlich gilt
Ich muss erst renovieren.	Meistens nicht. Du zahlst die Handwerker, der Käufer reißt es wieder heraus. Entrümpeln und Unterlagen sortieren bringt mehr.
Die alte Ölheizung killt den Verkauf.	Sie verändert das Gespräch. Mit einem Angebot für den Austausch verhandelst du über eine Zahl, ohne gegen eine Befürchtung.
Ich habe keinen Energieausweis.	Den brauchst du schon in der Anzeige, nicht erst beim Notar. Pflichtangaben ins Inserat, Vorlage bei der Besichtigung.
Im Dach steckt Asbest.	Sagen. Immer. Ein verschwiegener bekannter Mangel ist arglistige Täuschung, dagegen hilft kein Gewährleistungsausschluss.
Der Keller ist feucht.	Bei Altbau ohne Abdichtung ist das oft Bauweise. Genau deshalb sprichst du es an, sonst wird daraus ein Betrugsverdacht.
Der Anbau wurde nie genehmigt.	Das verjährt nicht. Die Fläche darf nicht in die Wohnfläche. Spätestens die Bank des Käufers verlangt die Bauakte.

Ausführlich dazu: Energieausweis · Haus verkaufsfertig machen · Haus modernisieren

Auflagen am Grundstück

Wenn Dritte mitreden

Was du denkst	Was tatsächlich gilt
Das Haus steht unter Denkmalschutz.	Der Verkauf ist frei, der Schutz hängt am Gebäude. Genehmigungspflichtig sind Umbauten, nicht der Eigentümerwechsel.
Uns gehört nur das Haus, nicht der Boden.	Erbbaurecht. Du verkaufst dein Recht am Gebäude, meist mit Zustimmung des Grundstückseigentümers. Entscheidend ist die Restlaufzeit.
Der Nachbar darf über unser Grundstück fahren.	Eine Baulast. Sie steht im Baulastenverzeichnis beim Bezirksamt, nicht im Grundbuch. Offenlegen musst du sie trotzdem.
Nach dem Notartermin passiert nichts mehr.	Normal. Der Notar holt das Zeugnis über das gemeindliche Vorkaufsrecht ein. Bis dahin wird der Kaufpreis nicht fällig.

Ausführlich dazu: Immobilie übertragen

Mieter im Objekt

Wenn jemand darin wohnt

Was du denkst	Was tatsächlich gilt
Mit Mieter kann ich nicht verkaufen.	Doch. Kauf bricht nicht Miete, der Käufer tritt in den Vertrag ein. Es ändert sich der Käuferkreis, nicht das Recht zu verkaufen.
Mein Mieter zahlt nicht, das will keiner.	Erfahrene Anleger kaufen so etwas. Der Rückstand gehört offengelegt. Den Preis drückt nicht der Rückstand, sondern die späte Offenlegung.

Ausführlich dazu: Teilverkauf

Lebenslage

Wenn es gerade ohnehin viel ist

Was du denkst	Was tatsächlich gilt
Wir trennen uns, da geht gerade gar nichts.	Stehen beide im Grundbuch, geht es nur gemeinsam. Sonst bleibt die Teilungsversteigerung, und dabei verlieren meist beide.
Meine Mutter kommt ins Heim, wir warten ab.	Ein leeres Haus kostet weiter und verliert an Substanz, während die Heimkosten laufen. Früh rechnen statt später verkaufen müssen.
Wir haben gerade geerbt, das eilt doch nicht.	Trauern hat keine Frist. Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert, nicht nach dem Verkauf. Und eine Frist läuft, siehe unten.
Ich wohne im Ausland.	Du musst nicht anreisen. Eine notariell beglaubigte Vollmacht reicht. Steuerlich gelten Sonderregeln, das gehört zum Steuerberater.
Jetzt ist eine schlechte Zeit.	Hohe Zinsen bremsen Käufer, halten aber ebenso viele Eigentümer vom Verkauf ab. Wenig Angebot in einer wachsenden Stadt ist keine schlechte Lage.
An der Türzarge sind die Striche der Kinder.	Der häufigste Grund, warum ein Haus leer steht. Verkaufen löscht nichts davon. Ein leeres Haus trägt die Erinnerung aber auch nicht.

Ausführlich dazu: Scheidung und Immobilie · Pflegefall · Aus der Ferne verkaufen · Haushaltsauflösung

Ehrlich bleiben

Und das blockiert wirklich

Der Fall	Warum es hier nicht geht
Ein Miteigentümer unterschreibt nicht	Steht jemand mit dir im Grundbuch und will nicht, geht der gemeinsame Verkauf nicht. Es bleiben Anteilsverkauf oder Teilungsversteigerung.
Der Zuschlag ist erteilt	In der Zwangsversteigerung ist mit dem Zuschlag Schluss. Bis dahin geht der freie Verkauf, danach nicht mehr.
Geschäftsunfähig ohne Vollmacht	Ohne Vorsorgevollmacht braucht es Betreuung und Gerichtsgenehmigung. Das lässt sich nicht abkürzen, nur vorher vermeiden.
Ein ausdrückliches Verfügungsverbot	Manche Erb- und Übergabeverträge enthalten eines, dann steht es wörtlich drin. Erst den Vertrag lesen, dann aufgeben.

2 Jahre

So lange ist die Berichtigung des Grundbuchs nach einem Erbfall gebührenfrei. Danach kostet sie.

Kostenverzeichnis zum GNotKG, Nummer 14110. Bitte im Einzelfall bestätigen lassen.

Aus der Praxis

Die drei teuersten Irrtümer

1Erst renovieren, dann verkaufen. Du zahlst die Handwerker, der Käufer entscheidet anders. Ein sanierungsbedürftiges Haus verkauft sich. Ein halbherzig renoviertes verkauft sich schlechter.
2Einen bekannten Mangel verschweigen. Arglist hebelt jeden Gewährleistungsausschluss aus. Der Preisabschlag wäre billiger gewesen.
3Auf den richtigen Zeitpunkt warten. Der kommt nicht als Signal. Währenddessen laufen Kosten, und bei geerbten Häusern laufen Fristen.

Fast jeder Satz hier beginnt mit „ich darf nicht“. Fast jede Antwort lautet: doch, du darfst. Die eigentliche Frage ist nicht, ob du verkaufen kannst, sondern was es bringt.

Und was ist deine Immobilie wert?

Wenn du bis hierhin gelesen hast, ist deine Blockade wahrscheinlich kleiner, als du dachtest. Dann steht die nächste Frage an, und die beantwortet kein Leitfaden.

Schreib mir oder ruf an. Ich sage dir ehrlich, was in deiner Lage erzielbar ist, auch wenn die Antwort unbequem ist. Und wenn Verkaufen gerade nicht das Richtige für dich ist, sage ich dir das auch.

Nina Klein
Diplom-Kauffrau (FH)
Nina Klein Immobilien, Hamburg

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